Tutte le novità del decreto Salva casa

Il 29 maggio è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale il decreto legge 69/2024 conosciuto come “Salva casa”.

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Gli scopi sono: permettere ai proprietari di immobili di regolarizzare più facilmente piccoli abusi edilizi, semplificare la normativa sull’edilizia, consentire la riqualificazione e la valorizzazione economica degli immobili, favorire il recupero degli immobili, ridurre l’uso di suolo e, infine, sbloccare il mercato immobiliare che risente della presenza di abusi edilizi.

Il decreto prevede diverse novità per quanto riguarda l’edilizia libera, le tolleranze costruttive ed esecutive e le parziali difformità. Non interviene invece sugli abusi edilizi più gravi.

Abolizione doppia conformità per abusi minori

Uno dei cambiamenti più importanti riguarda l’abolizione della doppia conformità per gli abusi minori: fino a oggi un abuso era sanabile se rispettava sia la normativa in vigore alla data di presentazione della pratica di sanatoria, sia la normativa vigente nel momento in cui è avvenuto l’abuso edilizio.

Con il decreto, la doppia conformità sarà necessaria solo per gli abusi più gravi. Per le parziali difformità possono essere sanati gli interventi che all'epoca della realizzazione erano coerenti con le norme edilizie e che oggi sono conformi alle norme urbanistiche.

Edilizia libera

Per quanto riguarda le autorizzazioni, sono considerate edilizia libera:

·       le vetrate panoramiche amovibili anche per i porticati presenti all’interno dell’edificio;

·       le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici composte da tende addossate agli edifici purché non creino uno spazio stabilmente chiuso.

Tolleranze costruttive ed esecutive

Per gli interventi realizzati prima del 24 maggio 2024, non costituiscono violazione edilizia le il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari nel limite:

·       del 2% per le unità immobiliari con superfici oltre 500 metri quadri.

·       del 3% per le unità immobiliari con superfici utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;

·       del 4% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 100 e i 300 metri quadrati;

·       del 5 % per le unità immobiliari con superficie fino a 100 metri quadrati.

Sempre per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, sono considerate tolleranze esecutive e non richiedono pertanto nessuna autorizzazione:

·       il minore dimensionamento dell'edificio,

·       la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali,

·       le irregolarità esecutive di muri esterni e interni

·       la difforme ubicazione delle aperture interne,

·       la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria,

·       gli errori progettuali corretti in cantiere

·       gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

In ogni caso, le tolleranze costruttive e/o esecutive, non possono comportare limitazione dei diritti dei terzi. Sarà compito del tecnico abilitato verificare la sussistenza di possibili limitazioni dei diritti dei terzi, e indicare le attività necessarie per eliminare tali limitazioni nonché presentare i relativi titoli edilizi, se necessari.

Per le unità immobiliari che si trovano in zone sismiche (escluse quelle a bassa sismicità), il tecnico deve attestare che gli interventi rispettino le prescrizioni del Testo Unico Edilizia. L’attestazione, corredata dalla documentazione tecnica sull'intervento deve essere trasmessa allo sportello unico per ottenere l'autorizzazione dell'ufficio tecnico regionale.

Cambiamento di destinazione d'uso

Per il decreto il mutamento della destinazione d'uso della singola unità immobiliare senza opere all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, per esempio è consentito il cambiamento da residenza a studio o ufficio professionale.

Il passaggio ad una diversa categoria funzionale non comporta, l’obbligo di trovare aree destinate ai parcheggi.

Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra il passaggio alla destinazione residenziale è ammesso nei soli casi previsti dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio.

I mutamenti d’uso senza opere relativi a singole unità immobiliari sono consentiti previa presentazione al Comune competente di una Scia.

Stato legittimo

Per dimostrare lo stato legittimo, il cittadino dovrà presentare il titolo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio, anche in sanatoria.

Il rilascio del permesso e la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono subordinati al pagamento di una sanzione compresa tra 1.032 euro e 30.984 euro.

Tempi per le risposte amministrative

Se la risposta dell’amministrazione non arriva entro 45 giorni la richiesta va considerata accolta. Per la Scia, la segnalazione certificata di inizio attività, l’amministrazione deve rispondere entro 30 giorni.

Per immobili soggetti a vincolo paesaggistico, la risposta dell’amministrazione deve arrivare entro 180 giorni.

Leggi il decreto 69/2024 sulla Gazzetta ufficiale.