I proprietari di edifici che hanno usufruito del Superbonus (articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34) se vendono la proprietà a partire dal 1° gennaio 2024 potrebbero pagare le tasse sulle plusvalenze anche se sono già trascorsi i 5 anni di possesso.
Foto di Rene Amussen/Pexels.com
La norma è stabilita dalla legge di stabilità 2024 all’articolo 1, comma 64-65-66 e riguarda solo le plusvalenze conseguite dalle persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa o professioni.
La norma non riguarda però le abitazioni principali e gli immobili avuti in successione e tutti quegli immobili che hanno beneficiato di agevolazioni fiscali diverse dal Superbonus. Le plusvalenze vanno calcolate anche sugli immobili avuti in donazione ristrutturati con il superbonus.
Rientrano nel superbonus gli interventi di efficientamento energetico, l’eliminazione delle barriere architettoniche, il miglioramento sismico, l’installazione di impianti fotovoltaici e di sistemi di accumulo, la creazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici.
Prima di tutto, la nuova plusvalenza fiscale è indipendente dalle modalità di fruizione del superbonus. I vantaggi fiscali del superbonus si potevano infatti avere in tre modi: come detrazione fiscale inserendo le spese nella dichiarazione dei redditi, come cessione del credito o tramite lo sconto in fattura. In tutti e tre i casi, bisognerà pagare, un’imposta sulla plusvalenza del 26%.
Le imposte sulle plusvalenze si applicano anche nel caso che i lavori siano avvenuti nelle parti comuni dell’edificio senza interventi nelle singole abitazioni e ricadono sempre su chi vende l’immobile anche se le spese sono state sostenute da un co-proprietario o dall’inquilino.
Il secondo aspetto è che per il calcolo della plusvalenza non bisogna più considerare gli anni di possesso del bene immobile ma dieci anni che decorrono da quando sono terminati i lavori di ristrutturazione legati al Superbonus.
Per individuare la data di fine lavori bisogna considerare: la data di fine lavori comunicata al Comune, se questa data non è presente allora bisognerà considerare la data di collaudo finale delle opere o, in mancanza di questa, l’autocertificazione rilasciata dall’impresa esecutrice.
In sintesi: non si pagano le imposte sulla plusvalenza in caso di vendita se
la ristrutturazione con l’uso del superbonus si è concluso da più di 10 anni,
l’immobile è stato adibito ad abitazione principale dal venditore o dalla sua famiglia per la maggioranza dei 10 anni,
l’immobile è stato ricevuto per successione
Al contrario, le imposte sulle plusvalenze si pagano se:
la ristrutturazione con il superbonus si è conclusa da meno di 10 anni,
l’immobile non è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte dei 10 anni riferiti al superbonus
l’immobile è stato comprato o ricevuto in donazione
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