A volte, sui giornali o sui siti immobiliari si può leggere l’annuncio “Vendesi nuda proprietà”. Di cosa si tratta?
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La vendita della nuda proprietà è un contratto particolare che prevede la vendita delle mura ma non il diritto di abitarci che rimane aI precedente proprietario fino alla sua morte.
I diritti dell’acquirente sono dunque limitati perché non ha l’utilizzo pieno del bene e non percepisce l’eventuale affitto qualora l’immobile sia affittato.
Proprio perché l’acquirente non entra subito in possesso della casa, i prezzi di questi immobili possono essere molto vantaggiosi. Il prezzo si calcola infatti in base all’età del venditore: più è giovane e più il prezzo di vendita sarà basso. Per calcolarlo nel modo giusto, bisogna basarsi sui coefficienti stabiliti dal Ministero dell’Economia.
Secondo questi coefficienti, il valore della nuda proprietà è dato dal valore dell’immobile meno il valore dell’usufrutto. Se per esempio abbiamo un immobile che vale 100.000 euro e un usufrutto che vale 55.000 euro, la nuda proprietà avrà un valore di 45.000 euro.
Poiché l’acquirente non ha il pieno possesso del bene, non deve pagare le tasse sulla casa né i costi di manutenzione ordinaria ma solo le spese di manutenzione straordinaria. Rientrano tra le riparazioni straordinarie la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta. Le spese ordinarie di manutenzione sono invece a carico dell’usufruttuario.
L’articolo 1004 del Codice Civile (libro terzo, titolo quinto) spiega che “Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario. Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione”.
Come chiarisce il Codice Civile, il diritto di usufrutto termina con la morte dell’usufruttuario. Non è infatti possibile trasmettere il diritto di usufrutto agli eredi. Qualora il bene sia affittato a terzi, con la morte dell’usufruttuario, il cui nome è scritto nell’atto di vendita, cessa anche il diritto di usufrutto degli affittuari.
Oltre all’usufrutto classico è possibile stipulare un atto di usufrutto a tempo che termina cioè dopo un certo periodo e parziale, che coinvolge solo alcune parti del bene.
Come si capisce dall’articolo art. 978 all’art. 1026 del Codice Civile, l’usufrutto può essere anche attribuito a una persona giuridica, ma in questo caso l’usufrutto “non può durare più di trent'anni”.
La nuda proprietà è un contratto vantaggioso sia per il venditore, che può continuare ad abitare la sua casa e avere nello stesso tempo una certa quantità di denaro disponibile, sia per l’acquirente che voglia fare un investimento senza la necessità di entrare immediatamente nell’immobile. È il caso, per esempio, di un genitore che sta acquistando casa per quando i figli saranno grandi.
Come per tutti gli atti di acquisto, il compratore ha il diritto di visionare il bene prima dell’acquisto.
Se l’acquirente non possiede un altro immobile nello stesso comune e non è titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà su un altro immobile acquistato anche dal coniuge, può avere i benefici fiscali per l’acquisto della prima casa anche in caso di acquisto di nuda proprietà.
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