Nei contratti di locazione relativi a immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che intende esercitare e al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative. È quanto ha stabilito la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 14067 del 22 maggio 2023.
Ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato.
Secondo la Cassazione, la destinazione particolare dell’immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga a specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale contenuto dell’obbligo assunto dal proprietario solo se abbia formato oggetto di specifico accordo.
Inoltre, in caso di subentro nel contratto di locazione di immobile adibito ad uso non abitativo, conseguente, ex art. 36, L. 392/1978 (1), alla cessione d’azienda, al cessionario non è consentito l’esercizio dell’azione di risoluzione ovvero di riduzione del canone, previsti dall’art. 1578 c.c. (2) nel caso in cui la cosa locata, al momento della consegna, presenti vizi non noti o non facilmente riconoscibili.
Il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.
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