Compravendite in calo ma fiducia per il 2025. È questa in sintesi la percezione di oltre 800 agenti immobiliari intervistati da Fiaip per il rapporto “Fiaip Monitora Italia” presentato di recente a Trento dall’associazione degli agenti immobiliari.
Foto di Terry Magallanes/Pexels.com
Lo studio evidenzia che nel primo semestre 2024 è diminuito il numero complessivo delle compravendite residenziali, scese a circa 340.000 (-3% rispetto al primo semestre 2023), ma con un aumento degli acquisti prima casa +10% sempre rispetto ai primi sei mesi dell’anno precedente, pari a circa l’80% delle operazioni intermediate.
Nella maggior parte dei casi (65%), gli acquisti sono finalizzati alla “sostituzione” di una casa più piccola per acquistarne una più grande o viceversa.
“Fiaip Monitora Italia” fotografa una maggiore fiducia degli acquirenti grazie a politiche bancarie che hanno ridotto i tassi di interesse: gli acquisti con mutuo - con importo finanziato medio compreso tra il 75% e l’85% del prezzo - sono saliti a circa i due terzi delle operazioni di compravendita.
L’andamento del mercato residenziale
Rispetto allo stesso periodo del 2023, nel primo semestre 2024 sono cresciuti i prezzi delle abitazioni con un +2,5% soprattutto nelle città metropolitane a forte vocazione turistica, universitaria e lavorativa, dove si conferma sempre più la strategica rilevanza dell’investimento immobiliare in Italia.
In aumento anche le compravendite di immobili nuovi o ristrutturati (+5%), pertanto meno energivori, prioritariamente a seguito del costo dell’energia e degli effetti della Direttiva UE “Case Green”, che dovrà essere recepita dal nostro Paese entro maggio del 2026.
Il trilocale “usato” è la tipologia maggiormente compravenduta (per il 70% degli agenti immobiliari professionali coinvolti) e si registra un ritorno all’acquisto nelle zone semicentrali e centrali (per il 75% degli intervistati) privilegiando sia la lontananza da zone alluvionali, sia, soprattutto, la vicinanza ai servizi (scuola, ospedali, negozi ecc…).
Il periodo Covid e post-Covid aveva invece registrato un forte desiderio di vivere nelle periferie e campagne alla ricerca di maggiore autonomia e spazi verdi.
Per le locazioni abitative nel primo semestre 2024 si registra un +5% di numero di contratti, aumenta la domanda e diminuisce l’offerta con un conseguente aumento medio dei canoni di un +8% rispetto ai primi sei mesi del 2023.
La tipologia più frequentemente ricercata è il contratto a canone concordato (45% dei casi) in riferimento a bilocali o trilocali usati in zone centrali e semicentrali.
Le persone cercano l’affitto soprattutto per motivi di lavoro e studio ma in buona percentuale anche per le difficoltà ad acquistare una casa (33% dei casi).
L’andamento del mercato non residenziale
Per l’uso diverso dall’abitativo sia l’andamento delle compravendite (negozi -1,2% uffici -1% capannoni -0,5%,) che dei prezzi (negozi -1,8%, uffici -2% e capannoni -0,8%), sia l’andamento delle locazioni (negozi -1,7% uffici -1,3% capannoni -0,8%), e dei relativi canoni (negozi -1,1% uffici -1,8% capannoni -0,8%), rimangono sostanzialmente sulla stessa linea del primo semestre del 2023.
Nel settore commerciale la maggior parte delle compravendite è diretta per il 53,95% nella ricerca di locali da 60mq a 100mq per gli uffici e solo 18,20% a locali commerciali oltre i 100mq. La maggior parte delle compravendite di negozi avviene per locali da 60mq a 100mq per il 54,26%, per locali fino a 60mq per il 25,11% degli agenti.
La ricerca di capannoni avviene invece per lo più per immobili da 500mq a 1000mq per il 43,82% ed oltre i 1000mq per il 28,67% degli intervistati.
Quali sono le ubicazioni maggiormente richieste negli acquisti di uffici, negozi e capannoni? Le ubicazioni maggiormente richieste per gli acquisti di uffici sono per lo più al 49,55% in centro e per il 38,12% in semicentro. Si opta in acquisti immobiliari per negozi in centro per il 78,38% e in semicentro per il 15,77% degli intervistati. Per i capannoni la richiesta maggiore è ubicata nelle periferie delle città per l'82,80%.
Previsioni per il 2025
Dal report emerge una certa fiducia per la fine del 2024 e per i primi mesi del 2025 sia per l’annunciato terzo ribasso dei tassi di interesse sui mutui da parte della BCE, sia per un ritrovato desiderio di migliorare la propria qualità abitativa.
Si prevede, infatti, un andamento, sia in riferimento alle compravendite che ai valori immobiliari, migliore rispetto al primo semestre del 2024 quantificabile rispettivamente in circa un +5% e un +1,5%.
Per le locazioni residenziali si stima sia un aumento dei contratti +3%, che un ulteriore rialzo medio dei canoni di un +5%, mentre per l’uso diverso dall’abitativo (negozi, uffici e capannoni) si prevede, sia per le compravendite che per le locazioni, un ulteriore lieve calo del numero delle transazioni di un -1% ma con una riduzione sia dei prezzi che dei canoni di un -2%.
Gli agenti immobiliari Fiaip indicano come il numero delle transazioni sarà per lo più stazionario per il 51,04% nel corso del II semestre dell'anno, un 35,73% prevede un aumento dei contratti, e solo il 13,24% ipotizza un calo dei contratti di compravendita. Stabili i prezzi degli immobili 54,49%.
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