Compri casa? Scopri le tasse che devi pagare

Le imposte da pagare quando si compra una casa dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un “privato” o un’impresa e l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici “prima casa”.In questo articolo si affronta il regime fiscale previsto per l’acquisto di un’abitazione senza l’applicazione delle agevolazioni “prima casa”.

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Le imposte cambiano se si acquista da un’impresa o da un privato.

COMPRARE DA UN'IMPRESA

Se il venditore è un’impresa, la regola generale è che la cessione è esente da Iva. In questo caso, quindi, l’acquirente dovrà pagare:

• l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%

• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro

• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

  
  

Come già detto, la cessione di fabbricati a uso abitativo da parte delle imprese è, come regola generale, esente da Iva. Tuttavia, l’imposta si applica:

• alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare)

• alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).

  
  

In questi casi, l’acquirente dovrà pagare:

• l’Iva al 10% (per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, se si tratta di acquisto di “prima casa”, oppure l’Iva al 22% per la seconda casa e gli immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9

• l’imposta di registro fissa di 200 euro

• l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro

• l’imposta catastale fissa di 200 euro.

COMPRARE DA UN PRIVATO

Se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare:

• l’imposta di registro proporzionale del 9%

• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro

• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

  
  

Sia che si acquisti da privato sia che si compri da un’impresa, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Gli atti assoggettati all’imposta di registro proporzionale e tutti gli atti e le formalità necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

Quando la vendita della casa è soggetta a Iva, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto (10% o 22% a seconda dei casi) è costituita dal prezzo della cessione.

In questo caso, come detto, le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa (200 euro per ognuna di esse).

IL SISTEMA PREZZO-VALORE

Per le cessioni di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze), in presenza di determinate condizioni e di specifici requisiti soggettivi e oggettivi, la legge prevede un particolare meccanismo per determinare la base imponibile delle imposte: si tratta del “prezzo-valore”, introdotto nel 2006.

Il sistema del prezzo-valore si applica a condizione che:

• il fabbricato che si acquista sia a uso abitativo (quindi, solo abitazioni, con o senza requisiti “prima casa”)

• l’acquirente sia un privato che non agisce nell’esercizio di attività commerciale, artistica o professionale (non è ammesso, per esempio, per l’acquisto dello studio del professionista)

• l’acquirente richieda esplicitamente al notaio, all’atto della compravendita, l’applicazione della regola del prezzo-valore

• le parti indichino nell’atto l’effettivo importo pattuito per la cessione.

• Il sistema del prezzo-valore si applica anche all’acquisto di pertinenze di immobili abitativi (senza limite quantitativo e pure se effettuato con atto separato), a condizione che:

• la pertinenza sia dotata di una propria rendita catastale

• sia possibile individuare in modo certo che il bene pertinenziale è accessorio rispetto al bene principale (che deve necessariamente essere un immobile a uso abitativo)

• nell’atto di acquisto risulti il vincolo pertinenziale.

  
  

Nei confronti degli acquirenti che si avvalgono del sistema del prezzo-valore:

• l’Agenzia delle entrate non può procedere ad accertamento di valore ai fini dell’imposta di registro, salvo i casi di occultamento in tutto o in parte del prezzo pattuito

• non trovano applicazione le norme sull'accertamento ai fini Irpef

• Infine, la legge prevede una riduzione del 30% degli onorari da pagare al notaio.

  
  

Per l’applicazione del prezzo-valore è necessario una specifica richiesta dell’acquirente resa al notaio nell’atto di acquisto. La richiesta non può essere contenuta in un successivo atto integrativo.

In ogni caso, le parti devono indicare nell’atto di acquisto il corrispettivo pattuito.

Se il corrispettivo viene occultato, anche in parte, le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate su quanto effettivamente pattuito e non più sul valore catastale; inoltre, si applicherà una sanzione dal 50% al 100% della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata.

Il valore catastale dei fabbricati a uso abitativo (diversi dalla “prima casa”) si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 120.