A Roma mercato immobiliare a due velocità

Il mercato immobiliare di Roma sta attraversando una fase a due velocità: da un lato una domanda vivace e stabile dall’altro un'offerta di immobili in vendita giudicata non sempre in grado di esaudire ciò che la domanda cerca. Questo si traduce in una domanda vivace ma in una crescita moderata dei prezzi.

È quanto emerge dall’indagine Fimaa-Confcommercio condotta a fine gennaio 2025 e pubblicata a febbraio che ha permesso di raccogliere 265 valutazioni sul mercato immobiliare abitativo, di cui 92 su Roma, corrispondenti ad una rappresentatività di oltre 37 milioni di italiani residenti, pari ad oltre il 63% della popolazione nazionale.

Secondo l’indagine, la riduzione dei tassi di interesse ad opera della Bce ha riavvicinato i romani all'acquisto della casa e la diminuzione dei rendimenti obbligazionari ha reso nuovamente competitivo l'investimento immobiliare.

Secondo il report, il mercato immobiliare romano del 2025 sarà influenzato positivamente dalle aspettative di un ulteriore calo dei tassi sui mutui (37% di risposte) e dall'interesse per l'investimento immobiliare, in particolare per le locazioni brevi (21,6%) e la presenza di investitori (12%).

I motivi per comprare casa a Roma

La domanda di abitazioni è sostenuta anche dal desiderio di possedere case green (7,7%), dal trasferimento in località di vacanza nell’area metropolitane (7,7%) e dalle aspettative di un rialzo dei prezzi (7,2%).

Tuttavia, non mancano i fattori negativi: la riduzione dei bonus edilizi (34,5% di risposte complessive), gli elevati costi di ristrutturazione (22,5%), i bassi salari medi (20,8%), l'incertezza dello scenario internazionale (10,9%) e le questioni normative (10,6%).

Le aspettative per le compravendite nel 2025

“Per il 2025, si prevede una conferma delle dinamiche del 2024, con un moderato ottimismo da parte degli operatori”, afferma Maurizio Pezzetta, presidente Fimaa Roma e vicepresidente vicario Fimaa.

"Le aspettative per il prossimo quadrimestre indicano una stabilità di domanda e offerta, con una lieve crescita del numero di scambi e un incremento dei prezzi”, sottolinea ancora Pezzetta.

L’andamento complessivo del mercato immobiliare nel 2025 atteso dalla maggioranza degli operatori accreditati Fimaa Roma che hanno risposto al sondaggio, è volto ad una riconferma delle dinamiche avute nel 2024.

Ben il 38% degli intervistati, tuttavia, attende un miglioramento, sempre nella speranza che il contesto internazionale, politico, economico, finanziario e la forte crisi energetica, non riservino ulteriori sorprese che provocherebbero ulteriori incertezze.

Secondo l’indagine, a Roma nel quarto trimestre il numero di scambi daranno una variazione annua dello 0,8%, mentre per il I trimestre 2025 del +1,1%.

Nella capitale, i primi 9 mesi del 2024 si sono chiusi con 24.983 scambi che corrisponde a una riduzione dello 0,7% rispetto al corrispondente dato dell’anno precedente. Nel 2024 il numero di compravendite è atteso in riduzione dello 0,35%.

Secondo i testimoni associati a Fimaa Roma interpellati nei prossimi mesi il mercato della compravendita sarà influenzato positivamente da:

• aspettative di ulteriore calo dei tassi sui mutui (37% di risposte, era il 51,4% quattro mesi or sono);

• mercato per investimento (per locazioni brevi 21,6% e presenza di investitori 12%; totale 33,6% contro il 29,3% della passata indagine);

• desiderio di possedere una casa green, per ridurre le spese di gestione (7,7% di risposte);

• acquisto casa vacanza da trasformare in abitazione principale (7,7%);

• attesa di un rialzo dei prezzi (7,2%);

• momento economico favorevole (5,3%).

In ordine decrescente per percentuale di risposta, i fattori negativi che influenzeranno il mercato nei prossimi mesi sono:

• riduzione dei bonus edilizi che impattano negativamente sul mercato immobiliare nel complesso (12,0%), sull’acquisto di abitazioni da ristrutturare (11,6%) e sulla riqualificazione dell’intero patrimonio esistente (10,9%); per un complesso di risposte del 34,5%;

• elevati costi di ristrutturazione (22,5%, dal 32,2% della scorsa rilevazione);

• stipendi medi bassi (20,8%; era 28,2% 4 mesi or sono);

• scenario internazionale (10,9% contro 19,8% di risposte della passata rilevazione);

• aspetti regolamentativi e normativi (10,6% contro il 16,8% della scorsa indagine.

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Il mercato delle locazioni nella capitale

L’indagine analizza anche il mercato delle locazioni. Anche in questo settore si registra una doppia velocità: da un lato una contrazione dei nuovi contratti nei primi nove mesi del 2024 nonostante l’aumento della domanda, dall’altro un aumento medio del 7,5% dei canoni di locazione.

La principale criticità del mercato della locazione abitativa è rappresentata dalla carenza di offerta. Gian Luca Sondali, coordinatore dell'Ufficio studi di Fimaa, spiega che “oltre al fenomeno delle locazioni brevi, c'è una crescente preoccupazione tra i proprietari nel concedere in locazione di lungo periodo i propri immobili.

Queste apprensioni, più che fondate dalla vetusta normativa in materia vigente, potrebbero trovare una soluzione con una vera e necessaria riforma legislativa del settore”.

Tra gennaio e settembre 2024 il numero di nuovi contratti di locazione abitativa si è ridotto con -8,1% rispetto all’anno precedente. In particolare, c’è stata una riduzione dei canoni concordati sono diminuiti (-11,4%) mentre i contratti agevolati studenti sono calati solo del -1,1% rispetto all’anno precedente.

Prospettive per le locazioni

Secondo gli agenti Fimaa intervistati, i nuovi contratti sono valutati in riduzione del 5,2% nel IV quadrimestre 2024 e del 3,9% nel I quadrimestre 2025. In base alle aspettative Fimaa raccolte, l’anno 2024 si dovrebbe chiudere con una riduzione dei contratti del 7,3% (si era ipotizzato -2,8% lo scorso quadrimestre).

Complessivamente, i nuovi contratti “lungo periodo” e “concordato”, insieme, sono l’80% del totale (65% rilevata nel 2023). I contratti studenti e quelli transitori rappresentano il 20% del totale. Sono escluse dal computo le locazioni brevi e le locazioni studenti di porzioni abitative.

Per quanto riguarda i canoni, sono cresciuti in Roma nel terzo semestre 2024, in media, del 7,5% sull’anno precedente. La migliore performance si ritrova per canoni di contratti ordinari transitori (+16,7% annuo). Per contratti agevolati concordati sono cresciuti (+6,3%).

In base al sentiment raccolto fino alla fine del 2024, le variazioni percentuali tendenziali attese a preconsuntivo nel IV quadrimestre del 2024 si quantificano nel 5,5% e nel primo quadrimestre del 2025 del 6%. Per l’intero anno 2024 i canoni di locazione dovrebbero incrementarsi del 6,2%.

Il mercato della locazione in questo primo quadrimestre 2025 sarà influenzato negativamente da:

• scarsità offerta

• alta tassazione per locazione ordinaria e concordate (7,9%);

• elevate spese di gestione (2,6%).

  
  

Tra le motivazioni che portano alla scarsa offerta di locazioni, l’indagine rileva che i proprietari temono le difficoltà di uno sfratto lungo e difficile (32,6%), si sentono poco tutelai (25,1%), preferiscono mantenere sfitto l’immobile (8,4%), ritengono le tassazioni troppo alte (7,9%) e le spese di gestione elevate (2,6%).

Secondo il 70,7% degli intervistati, l’offerta in locazione è attesa in contrazione anche nei prossimi 4 mesi.